Algunas de las principales modificaciones que se han introducido:

1. Autorización expresa de la comunidad de propietarios
2. Creación del CIVUT – Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico
3. Cambios en superficies mínimas por estancia, límites de ocupación, exigencias de ventilación, iluminación y seguridad…
4. Prohibición de VUT en viviendas de protección pública
5. Declaración responsable: cambio de sujeto obligado. La declaración responsable para iniciar la actividad pasa a corresponder al titular de la actividad turística, ya no necesariamente al propietario del inmueble
6. Mayor capacidad de intervenciónmunicipal.Se reconoce expresamente a los ayuntamientos la posibilidad de:

Limitar el número de VUT por edificio o zona

Regularlas mediante planeamiento urbanístico y ordenanzas municipales.

Régimen transitorio

Las VUT ya existentes disponen de: 3 años para adaptarse a los nuevos requisitos

Posibilidad de solicitar dispensas motivadas

Aplicación inmediata en caso de reformas sustanciales

Enlace al BOCM

Más información sobre la normativa de alojamientos turísticos

La consulta resuelta plantea a si es admisible en planta baja, una terraza entrante para dotar de iluminación y ventilación a piezas habitables (norma zonal 4) y cumplir las condiciones de vivienda exterior a través de dicho hueco, cumpliendo los criterios del artículo 7.3.3.1 de las NNUU.

Como conclusión a la cuestión, se considera admisible que una vivienda en planta baja tenga condición de vivienda exterior cuando la iluminación y ventilación de las piezas habitables se produce a través de una terraza entrante o espacio diáfano vinculado a la fachada, siempre que:

• Dicha terraza entrante cumpla las condiciones geométricas del art. 6.6.21 NNUU (profundidad ≤ altura y anchura).
• El cerramiento en alineación oficial se resuelva mediante cerrajería calada, con predominio del hueco sobre el macizo ≥ 75 %, conforme al art. 6.5.3.a NNUU.
• La superficie de hueco resultante garantice las condiciones de iluminación, ventilación y salubridad exigidas para las piezas habitables (art. 7.3.8 NNUU).

Este criterio refuerza la viabilidad normativa de viviendas en planta baja y transformaciones de uso, reconociendo estos espacios como válidos a efectos de vivienda exterior en Norma Zonal 4.

Enlace a CU 01/2026 >>>

¿Qué implica el cambio de normativa para los negocios con terraza en Madrid?

El regreso provisional a la ordenanza de 2013 ha generado múltiples dudas entre hosteleros, técnicos y gestores. A continuación, resolvemos las preguntas más frecuentes:

¿Puedo seguir usando mi terraza si ya tengo licencia?

Sí. Las licencias de terrazas ya autorizadas seguirán siendo válidas hasta final de año de 2025, sin necesidad de realizar trámites adicionales ni adaptaciones al marco anterior.

¿Qué ocurre con las nuevas solicitudes?

Todas las nuevas solicitudes de licencia de terraza deberán cumplir con los requisitos técnicos y urbanísticos establecidos en la Ordenanza de 2013, incluyendo:

• Dimensiones y distancias mínimas respecto a la calzada.
• Tipología del mobiliario permitido.
• Horarios de uso según la zona.

¿Cuándo se aprobará una nueva ordenanza?

El Ayuntamiento ha anunciado que aprobará una nueva normativa antes de que termine el año, cuyo contenido será muy similar al de la ordenanza de 2022, pero corregido formalmente para evitar nuevos recursos judiciales.

¿Qué pasa con las sanciones impuestas con la ordenanza anulada?

Los servicios jurídicos municipales están revisando los procedimientos sancionadores abiertos con base en la ordenanza anulada. En caso de que se confirme su invalidez, se procederá a reembolsar las sanciones cobradas de forma indebida.

¿Cómo afecta esto a la tramitación de licencias urbanísticas en Madrid?

Este cambio normativo afecta directamente a:

• Negocios de hostelería y restauración que quieran abrir o ampliar terrazas.
• Técnicos y arquitectos encargados de redactar los proyectos.
• Propietarios de locales comerciales que necesiten regularizar su situación urbanística.

¿Por qué tramitar tu licencia con EQA?

En EQA, como Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) acreditada en Madrid, ofrecemos un servicio integral para la tramitación de licencias urbanísticas y de actividad, adaptado a la normativa vigente.

Te ayudamos a:

• Gestionar licencias de terrazas, obras y actividades de forma ágil y segura.
• Interpretar correctamente la normativa vigente, incluida la ordenanza de terrazas de 2013.
• Evitar sanciones por incumplimientos involuntarios.
• Acelerar los trámites gracias a nuestra experiencia y relación directa con el Ayuntamiento.
• Anticipar cambios normativos y adaptar tus proyectos a los nuevos requisitos.

¿Necesitas ayuda con tu licencia de terraza?

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El nuevo ámbito urbanístico abarca más de un millón de metros cuadrados, con una edificabilidad total de 965.321 m², distribuidos en:

• 714.338 m² para uso residencial
• 214.864 m² para oficinas
• 36.119 m² para uso comercial

Además, se han reservado más de 161.000 m² para zonas verdes y 136.000 m² para equipamientos sociales y servicios urbanos. El proyecto también incluye importantes mejoras en movilidad, con nuevos nodos de transporte público (Metro, Cercanías y autobuses de alta capacidad), así como conexiones viarias que eliminarán la histórica brecha entre Fuencarral y Las Tablas.

Se desarrollará un gran eje ambiental norte-sur que integrará los nuevos barrios mediante un parque lineal, y se preservarán elementos patrimoniales como el Edificio Profidén y las ermitas de Lourdes y San Roque.

Con esta aprobación, ya son tres las zonas de Madrid Nuevo Norte en marcha: Malmea-San Roque-Tres Olivos, Las Tablas Oeste y Estación de Chamartín, quedando pendiente únicamente el Centro de Negocios Chamartín.

• Este instrumento presenta los ámbitos de ordenación vigentes del PGOUM, distinguiendo su diferente grado de desarrollo urbanístico y ofrece información detallada de cada parcela.
• Se podrán consultar las parcelas con edificabilidad disponible para los usos lucrativos residencial, industrial y servicios terciarios, tanto de forma numérica como gráfica.
• Su puesta en marcha constituye un notable avance en materias de geolocalización de la información urbanística, innovación, digitalización y transparencia.

Acceso VEDA 

Gracias a la mayoría absoluta del Partido Popular en la cámara municipal, se espera que la normativa salga adelante sin impedimentos. El objetivo central del plan es poner freno al auge de pisos turísticos ilegales, especialmente en zonas residenciales, y garantizar una convivencia equilibrada en los barrios.

Normas específicas para el centro y otras zonas

El plan contempla una regulación diferenciada entre el ámbito urbanístico AP001, que comprende gran parte del centro histórico de Madrid —la llamada “almendra central”—, y el resto de la ciudad. No se ha confirmado aún si otros distritos como Tetuán adoptarán la misma normativa específica.

Las nuevas reglas no afectarán a las licencias ya concedidas, aunque no cumplan con los nuevos criterios. Las sanciones se mantendrán para los alojamientos turísticos ilegales, y seguirán escalando: 30.000 euros para la primera infracción, 60.000 para la segunda y 100.000 para la tercera.

Fin a los pisos turísticos en edificios residenciales

Una de las principales medidas será la prohibición de pisos turísticos en edificios residenciales del centro, incluso en las plantas bajas. Solo se permitirá su funcionamiento en inmuebles no residenciales, sin restricciones.

Además, el plan permitirá reconvertir hasta 215 edificios dotacionales privados en uso residencial para ampliar la oferta de alquiler asequible. También se autorizará de forma temporal (15 años) el uso turístico de edificios residenciales protegidos y en desuso, siempre que estén fuera de zonas comerciales y se rehabiliten integralmente.

Zonas exteriores y locales comerciales

En las zonas periféricas, se aplicarán las normas del plan de 2019, con algunas actualizaciones: las viviendas turísticas deberán contar con acceso independiente si se ubican en edificios residenciales.

Respecto a los locales comerciales, en el centro no podrán convertirse en pisos turísticos, aunque sí en viviendas si están fuera de los ejes comerciales. En los barrios exteriores, no se permitirá su transformación en pisos turísticos ni viviendas si se ubican en calles comerciales definidas por el Plan General de Ordenación Urbana.

CTE DB-SI Documento con comentarios del Ministerio (versión 4 marzo 2025) >>

Reglamento de Seguridad en caso de incendios en establecimientos industriales,RSCIEI (2025) >>

• Reglamento de instalaciones de protección contra incendios: Se introducen modificaciones en el Real Decreto 513/2017, que regula las condiciones de diseño, instalación, mantenimiento e inspección de los equipos y sistemas de protección activa contra incendios.
• Código Técnico de la Edificación (CTE): Se realizan cambios en el Documento Básico DB-SI “Seguridad en caso de Incendio” del CTE, aprobado por el Real Decreto 314/2006, para mejorar la coordinación con el nuevo reglamento.
• Orden de 27 de julio de 1999: Se modifican las condiciones que deben reunir los extintores de incendios instalados en vehículos de transporte de personas o mercancías.

Publicación BOE >>

La Ley 49/1960 sobre la Propiedad Horizontal se modifica en tres puntos principales:

1. Artículo 7, apartado 3: Los propietarios que deseen realizar actividades turísticas en sus viviendas deben obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. El presidente de la comunidad puede exigir la cesación inmediata de actividades no aprobadas, bajo amenaza de acciones judiciales.
2. Artículo 17, apartado 12: La aprobación, limitación, condicionamiento o prohibición de actividades turísticas requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación. Esta mayoría también es necesaria para establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en gastos comunes, siempre que el incremento no supere el 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
3. Disposición adicional segunda: Los propietarios que ya estén realizando actividades turísticas antes de la entrada en vigor de la nueva ley pueden continuar haciéndolo bajo las condiciones y plazos establecidos en la normativa sectorial turística.

Enlace al PDF>>

Los titulares de los establecimientos industriales deberán solicitar la inspección periódica de sus instalaciones a un organismo de control habilitado para dichas tareas, al menos, cada 5 años.

Nota de prensa >>>